TJMG. Locação de coisas. Art. 575 do CC/2002. Interpretação. Finalidade da norma. Sobre o tema, Venosa anota que: "Nas locações regidas pelo Código Civil (...) o locador arbitrará aluguel, caso a coisa não seja devolvida (art. 575; antigo, art. 1.196). Trata-se de aluguel-pena a que se sujeita o locatário pela retenção indevida da coisa. Sua natureza é de cláusula penal, subordinando-se a seus princípios, inclusive à redução que pode ser feita pelo juiz (art. 924 do Código de 1916). (...). A finalidade dessa norma, é de uma verdadeira "astreinte", isto é, constranger o locatário a devolver a coisa, pagando um plus pelo fato de não tê-lo feito na época oportuna. Na locação predial, o dispositivo foi aplicado por parte da jurisprudência na vigência de leis do inquilinato anteriores, quando autorizava a denúncia vazia, não sendo mais admitido na lei vigente." (VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: Contratos em Espécie. 4ª ed. São Paulo:Atlas, 2004, vol. III, p. 146).
Integra do acórdão
Acórdão: Apelação Cível n. 1.0702.07.402187-5/001, de Uberlândia.
Relator: Des. Fabio Maia Vaini.
Data da decisão: 04.08.2009.
Número do processo: 1.0702.07.402187-5/001(1)
Númeração Única: 4021875-08.2007.8.13.0702
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Relator: Des.(a) FABIO MAIA VIANI
Relator do Acórdão: Des.(a) FABIO MAIA VIANI
Data do Julgamento: 04/08/2009
Data da Publicação: 03/09/2009
EMENTA: CONTRATO DE LOCAÇÃO - DENÚNCIA VAZIA - DIREITO DE PREFERÊNCIA - PERÍODO DE OCUPAÇÃO - ALUGUEL - Se o contrato de locação for por tempo indeterminado é eficaz a denúncia vazia feita pelo locatário para reaver o imóvel.- O ressarcimento pelos eventuais danos decorrentes do preterimento ao direito de preferência devem ser buscados contra o alienante e pela via própria. - Às locações de imóveis urbanos não se aplicam as regras do Código Civil relativas à locação de coisas.
APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0702.07.402187-5/001 - COMARCA DE UBERLÂNDIA - 1º APELANTE(S): GOULART'S ESTACIONAMENTO LTDA - 2º APELANTE(S): GALBA GOUVEIA PORTO E OUTRO(A)(S) - APELADO(A)(S): GOULART'S ESTACIONAMENTO LTDA, GALBA GOUVEIA PORTO E OUTRO(A)(S) - RELATOR: EXMO. SR. DES. FABIO MAIA VIANI
ACÓRDÃO
Vistos etc., acorda, em Turma, a 18ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, incorporando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimidade de votos, EM REJEITAR A PRELIMINAR DE CONEXÃO, DAR PROVIMENTO PARCIAL À PRIMEIRA APELAÇÃO E NEGAR PROVIMENTO À SEGUNDA.
Belo Horizonte, 04 de agosto de 2009.
DES. FABIO MAIA VIANI - Relator
NOTAS TAQUIGRÁFICAS
Produziram sustentação oral, pela 1ª apelante, o Dr. Bernardo Ribeiro Câmara e, pelo 2º apelante, o Dr. Alexandre Alvim B. Castro.
O SR. DES. FABIO MAIA VIANI:
VOTO
Trata-se de apelações interpostas por Goulart´s Estacionamento Ltda.(1.º) e Galba Gouveia Porto e outro (2.º) da sentença (fls. 73-70 e 87) que, nos autos da ação de despejo ajuizada por estes contra aquele, julgou procedente o pedido.
O réu (primeiro apelante) nas suas razões (fls. 76-86 e 105-107), argúi, em preliminar, conexão desta ação com a ação de manutenção de posse processada perante o juízo da 3.ª Vara Cível de Uberlândia.
No mérito, alega, em síntese, que foi preterido no direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da locação; só tomou conhecimento da venda do bem com a notificação para desocupá-lo; impugnou o valor do aluguel arbitrado pelos autores; não se aplica ao caso o disposto no art. 575 do CC/2002.
Pretende, rejeitada a preliminar, que seja o pedido julgado improcedente.
Os autores (segundos apelantes), nas contra-razões (fls. 96-100), refutam as alegações do réu e pugnam pelo não-provimento do primeiro recurso. Já no seu apelo (fls. 90-95), alegam que o réu não ofereceu qualquer resistência ao valor do aluguel por eles arbitrado para o período da ocupação; o valor que deve ser fixado é o apresentado no item dois do pedido; os honorários de advogado devem ser fixados entre o mínimo de 10% e o máximo de 20% do valor da condenação, pelo que requerem a reforma da sentença nestes aspectos.
Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço das apelações.
As causas são conexas quando lhes for comum o objeto ou a causa de pedir. Ausente tais identidades, não há como se deferir a conexão.
E como bem ressaltou o juiz, a matéria desta ação versa sobre despejo por denúncia vazia, que nada se identifica com a da manutenção de posse que trata do direito de ser mantido na posse em razão das dificuldades de mudança de um estabelecimento comercial do porte da ré em apenas trinta dias. Inexistem, portanto, os requisitos da alegada conexão.
REJEITO a preliminar.
Colhe-se dos autos que os locatários denunciaram o contrato de aluguel que vigorava por tempo indeterminado, conforme lhes faculta o art. 57 da Lei 8.245/91 (fl. 15); e, ante a resistência do locatário de desocupar o imóvel, ajuizaram a presente ação de despejo.
Não resignado, pretende o réu resistir ao pedido alegando que o seu direito de preferência na aquisição do imóvel foi preterido, já que não foi notificado previamente da intenção da venda do bem.
Ocorre, porém, que a pretensão reparatória decorrente da inobservância deste direito de preferência, deve ser exercida em ação própria e contra os próprios alienantes. Isso porque semelhante direito (de preferência) é questão que trata da relação entre locador originário e locatário, e não entre novo adquirente e locatário.
Confira-se:
"AÇÃO DE DESPEJO - SENTENÇA - EFEITOS - CERCEAMENTO DE DEFESA - INOCORRÊNCIA - DIREITO DE PREFERÊNCIA - AÇÃO PRÓPRIA - REQUISITOS. Nos termos art. 130 do CPC, compete ao julgador determinar as provas necessárias à instrução processual, indeferindo as que repute inúteis ou desnecessárias. O julgamento antecipado da lide não implica em cerceamento de defesa se a matéria posta nos autos for apenas de direito ou se de direito e de fato não houver necessidade da produção de provas em audiência. Nos termos do art. 58, V, da Lei 8.245/91, os recursos interpostos contra as sentenças proferidas nas ações de despejo terão efeito somente devolutivo. É cabível o despejo imotivado quando se tratando de contrato por tempo indeterminado, regularmente notificada o locatário, não efetua a desocupação voluntária do imóvel. A violação ao direito de preferência na aquisição do imóvel locado, poderá ser objeto de ação própria pelo locatário, seja ação indenizatória e/ou anulatória, ou de preferência." (TJMG, Ap. 1.0024.06.046053-2/001, rel. Desª. Hilda Teixeira da Costa, j. 16/8/2007).
Com relação aos aluguéis fixados, o art. 2.036 do Novo Código Civil dispõe, de forma expressa, que:
"Art. 2.036 - A locação de prédio urbano, que esteja sujeita à lei especial, por esta continua a ser regida."
A relação locatícia noticiada nos autos tem por objeto imóvel comercial localizado em área urbana, sendo, portanto, regida pela Lei Federal n.º 8.245/91 (Lei do Inquilinato).
Com efeito, não há que se falar em aplicação do art. 575 do novo estatuto civil às locações de imóveis urbanos, posto que a legislação especial que rege esta espécie de locação prevê quais os mecanismos coercitivos colocados à disposição do locador para reaver o imóvel locado e receber os valores a que faz jus em caso de resistência do locatário.
E o novo Código Civil não atribuiu ao locador de imóvel urbano um novo mecanismo de coerção, ao permitir a cobrança do aluguel-pena, haja vista que o art. 2.036, de forma expressa, afastou a aplicação das disposições da novel legislação civil a esta modalidade de locação.
Sobre o tema, Venosa anota que:
"Nas locações regidas pelo Código Civil (...) o locador arbitrará aluguel, caso a coisa não seja devolvida (art. 575; antigo, art. 1.196). Trata-se de aluguel-pena a que se sujeita o locatário pela retenção indevida da coisa. Sua natureza é de cláusula penal, subordinando-se a seus princípios, inclusive à redução que pode ser feita pelo juiz (art. 924 do Código de 1916). (...). A finalidade dessa norma, é de uma verdadeira "astreinte", isto é, constranger o locatário a devolver a coisa, pagando um plus pelo fato de não tê-lo feito na época oportuna. Na locação predial, o dispositivo foi aplicado por parte da jurisprudência na vigência de leis do inquilinato anteriores, quando autorizava a denúncia vazia, não sendo mais admitido na lei vigente." (VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: Contratos em Espécie. 4ª ed. São Paulo:Atlas, 2004, vol. III, p. 146).
Pelo exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO à primeira apelação para, reformando a sentença, afastar a condenação do réu no "aluguel-pena" devido enquanto durar a ocupação indevida. E NEGO PROVIMENTO à segunda apelação.
Custas do primeiro recurso na proporção de 50% para cada parte e as do segundo recurso pelo seu respectivo recorrente.
O SR. DES. GUILHERME LUCIANO BAETA NUNES:
VOTO
De acordo com o Des. Relator.
O SR. DES. MOTA E SILVA:
VOTO
De acordo com o Des. Relator.
SÚMULA : REJEITARAM A PRELIMINAR DE CONEXÃO, DERAM PROVIMENTO PARCIAL À PRIMEIRA APELAÇÃO E NEGARAM PROVIMENTO À SEGUNDA.
Relator: Des. Fabio Maia Vaini.
Data da decisão: 04.08.2009.
Número do processo: 1.0702.07.402187-5/001(1)
Númeração Única: 4021875-08.2007.8.13.0702
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Relator: Des.(a) FABIO MAIA VIANI
Relator do Acórdão: Des.(a) FABIO MAIA VIANI
Data do Julgamento: 04/08/2009
Data da Publicação: 03/09/2009
EMENTA: CONTRATO DE LOCAÇÃO - DENÚNCIA VAZIA - DIREITO DE PREFERÊNCIA - PERÍODO DE OCUPAÇÃO - ALUGUEL - Se o contrato de locação for por tempo indeterminado é eficaz a denúncia vazia feita pelo locatário para reaver o imóvel.- O ressarcimento pelos eventuais danos decorrentes do preterimento ao direito de preferência devem ser buscados contra o alienante e pela via própria. - Às locações de imóveis urbanos não se aplicam as regras do Código Civil relativas à locação de coisas.
APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0702.07.402187-5/001 - COMARCA DE UBERLÂNDIA - 1º APELANTE(S): GOULART'S ESTACIONAMENTO LTDA - 2º APELANTE(S): GALBA GOUVEIA PORTO E OUTRO(A)(S) - APELADO(A)(S): GOULART'S ESTACIONAMENTO LTDA, GALBA GOUVEIA PORTO E OUTRO(A)(S) - RELATOR: EXMO. SR. DES. FABIO MAIA VIANI
ACÓRDÃO
Vistos etc., acorda, em Turma, a 18ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, incorporando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimidade de votos, EM REJEITAR A PRELIMINAR DE CONEXÃO, DAR PROVIMENTO PARCIAL À PRIMEIRA APELAÇÃO E NEGAR PROVIMENTO À SEGUNDA.
Belo Horizonte, 04 de agosto de 2009.
DES. FABIO MAIA VIANI - Relator
NOTAS TAQUIGRÁFICAS
Produziram sustentação oral, pela 1ª apelante, o Dr. Bernardo Ribeiro Câmara e, pelo 2º apelante, o Dr. Alexandre Alvim B. Castro.
O SR. DES. FABIO MAIA VIANI:
VOTO
Trata-se de apelações interpostas por Goulart´s Estacionamento Ltda.(1.º) e Galba Gouveia Porto e outro (2.º) da sentença (fls. 73-70 e 87) que, nos autos da ação de despejo ajuizada por estes contra aquele, julgou procedente o pedido.
O réu (primeiro apelante) nas suas razões (fls. 76-86 e 105-107), argúi, em preliminar, conexão desta ação com a ação de manutenção de posse processada perante o juízo da 3.ª Vara Cível de Uberlândia.
No mérito, alega, em síntese, que foi preterido no direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da locação; só tomou conhecimento da venda do bem com a notificação para desocupá-lo; impugnou o valor do aluguel arbitrado pelos autores; não se aplica ao caso o disposto no art. 575 do CC/2002.
Pretende, rejeitada a preliminar, que seja o pedido julgado improcedente.
Os autores (segundos apelantes), nas contra-razões (fls. 96-100), refutam as alegações do réu e pugnam pelo não-provimento do primeiro recurso. Já no seu apelo (fls. 90-95), alegam que o réu não ofereceu qualquer resistência ao valor do aluguel por eles arbitrado para o período da ocupação; o valor que deve ser fixado é o apresentado no item dois do pedido; os honorários de advogado devem ser fixados entre o mínimo de 10% e o máximo de 20% do valor da condenação, pelo que requerem a reforma da sentença nestes aspectos.
Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço das apelações.
As causas são conexas quando lhes for comum o objeto ou a causa de pedir. Ausente tais identidades, não há como se deferir a conexão.
E como bem ressaltou o juiz, a matéria desta ação versa sobre despejo por denúncia vazia, que nada se identifica com a da manutenção de posse que trata do direito de ser mantido na posse em razão das dificuldades de mudança de um estabelecimento comercial do porte da ré em apenas trinta dias. Inexistem, portanto, os requisitos da alegada conexão.
REJEITO a preliminar.
Colhe-se dos autos que os locatários denunciaram o contrato de aluguel que vigorava por tempo indeterminado, conforme lhes faculta o art. 57 da Lei 8.245/91 (fl. 15); e, ante a resistência do locatário de desocupar o imóvel, ajuizaram a presente ação de despejo.
Não resignado, pretende o réu resistir ao pedido alegando que o seu direito de preferência na aquisição do imóvel foi preterido, já que não foi notificado previamente da intenção da venda do bem.
Ocorre, porém, que a pretensão reparatória decorrente da inobservância deste direito de preferência, deve ser exercida em ação própria e contra os próprios alienantes. Isso porque semelhante direito (de preferência) é questão que trata da relação entre locador originário e locatário, e não entre novo adquirente e locatário.
Confira-se:
"AÇÃO DE DESPEJO - SENTENÇA - EFEITOS - CERCEAMENTO DE DEFESA - INOCORRÊNCIA - DIREITO DE PREFERÊNCIA - AÇÃO PRÓPRIA - REQUISITOS. Nos termos art. 130 do CPC, compete ao julgador determinar as provas necessárias à instrução processual, indeferindo as que repute inúteis ou desnecessárias. O julgamento antecipado da lide não implica em cerceamento de defesa se a matéria posta nos autos for apenas de direito ou se de direito e de fato não houver necessidade da produção de provas em audiência. Nos termos do art. 58, V, da Lei 8.245/91, os recursos interpostos contra as sentenças proferidas nas ações de despejo terão efeito somente devolutivo. É cabível o despejo imotivado quando se tratando de contrato por tempo indeterminado, regularmente notificada o locatário, não efetua a desocupação voluntária do imóvel. A violação ao direito de preferência na aquisição do imóvel locado, poderá ser objeto de ação própria pelo locatário, seja ação indenizatória e/ou anulatória, ou de preferência." (TJMG, Ap. 1.0024.06.046053-2/001, rel. Desª. Hilda Teixeira da Costa, j. 16/8/2007).
Com relação aos aluguéis fixados, o art. 2.036 do Novo Código Civil dispõe, de forma expressa, que:
"Art. 2.036 - A locação de prédio urbano, que esteja sujeita à lei especial, por esta continua a ser regida."
A relação locatícia noticiada nos autos tem por objeto imóvel comercial localizado em área urbana, sendo, portanto, regida pela Lei Federal n.º 8.245/91 (Lei do Inquilinato).
Com efeito, não há que se falar em aplicação do art. 575 do novo estatuto civil às locações de imóveis urbanos, posto que a legislação especial que rege esta espécie de locação prevê quais os mecanismos coercitivos colocados à disposição do locador para reaver o imóvel locado e receber os valores a que faz jus em caso de resistência do locatário.
E o novo Código Civil não atribuiu ao locador de imóvel urbano um novo mecanismo de coerção, ao permitir a cobrança do aluguel-pena, haja vista que o art. 2.036, de forma expressa, afastou a aplicação das disposições da novel legislação civil a esta modalidade de locação.
Sobre o tema, Venosa anota que:
"Nas locações regidas pelo Código Civil (...) o locador arbitrará aluguel, caso a coisa não seja devolvida (art. 575; antigo, art. 1.196). Trata-se de aluguel-pena a que se sujeita o locatário pela retenção indevida da coisa. Sua natureza é de cláusula penal, subordinando-se a seus princípios, inclusive à redução que pode ser feita pelo juiz (art. 924 do Código de 1916). (...). A finalidade dessa norma, é de uma verdadeira "astreinte", isto é, constranger o locatário a devolver a coisa, pagando um plus pelo fato de não tê-lo feito na época oportuna. Na locação predial, o dispositivo foi aplicado por parte da jurisprudência na vigência de leis do inquilinato anteriores, quando autorizava a denúncia vazia, não sendo mais admitido na lei vigente." (VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: Contratos em Espécie. 4ª ed. São Paulo:Atlas, 2004, vol. III, p. 146).
Pelo exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO à primeira apelação para, reformando a sentença, afastar a condenação do réu no "aluguel-pena" devido enquanto durar a ocupação indevida. E NEGO PROVIMENTO à segunda apelação.
Custas do primeiro recurso na proporção de 50% para cada parte e as do segundo recurso pelo seu respectivo recorrente.
O SR. DES. GUILHERME LUCIANO BAETA NUNES:
VOTO
De acordo com o Des. Relator.
O SR. DES. MOTA E SILVA:
VOTO
De acordo com o Des. Relator.
SÚMULA : REJEITARAM A PRELIMINAR DE CONEXÃO, DERAM PROVIMENTO PARCIAL À PRIMEIRA APELAÇÃO E NEGARAM PROVIMENTO À SEGUNDA.
