Acórdão: Apelação Cível n. 2010.03.1.006853-2, de Brasília.
Relator: Des. Lucimeire Maria da Silva.
Data da decisão: 10.11.2011.
Órgão 1ª Turma Cível
Processo N. Apelação Cível 20100310068532APC
Apelante(s) AYDSON OLIVEIRA CRUZ JÚNIOR E OUTROS
Apelado(s) SEVERINA JOANA DOS SANTOS E OUTROS
Relatora Desembargadora LUCIMEIRE MARIA DA SILVA
Revisor Desembargador LECIR MANOEL DA LUZ
Acórdão Nº 547.989
EMENTA: DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INEXECUÇÃO DO CONTRATO. ARRAS PENITENCIAIS. RETENÇÃO. MINORAÇÃO DO VALOR RETIDO. DESCABIMENTO. INDENIZAÇÃO PELO USO DO IMÓVEL PELOS COMPRADORES INADIMPLENTES. PRESUNÇÃO DE MÁ-FÉ. IMPOSSIBILIDADE. BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS. INDENIZAÇÃO. CABIMENTO. 1 – É incabível falar-se em simples devolução integral das arras retidas unicamente pelo fato de, antes da propositura da ação, terem as partes negociado a rescisão do contrato entabulado, sob pena de enriquecimento sem causa. Desse modo, a retenção do valor dado a título de sinal, com fulcro no que dispõe o art. 418 do CC, é medida que se impõe. 2 – Em se tratando de arras penitenciais, que contemplam a possibilidade de arrependimento, com as quais se dá a prefixação de perdas e danos, o Código Civil não prevê a possibilidade de pagamento de indenização complementar, nos termos do art. 420 e da Súmula 412 do STF. Nesse contexto, e considerando que os compradores inadimplentes ocuparam o imóvel, bem como que os vendedores não podem pleitear indenização pelos alugueis devidos no período, não se mostra desproporcional a perda integral das arras penitenciais fixadas em patamar de cerca de 45% do valor do bem, levando-se em conta a finalidade a que se destina. 3 – A mera falta de pagamento de parcela acordada para a aquisição do imóvel não autoriza a presunção da má-fé dos possuidores, máxime quando se narra nos autos que as partes envidaram esforços de toda sorte com o fim de dar integral cumprimento ao negócio jurídico. Caracterizando-se a posse como de boa-fé, têm os possuidores compradores o direito a serem indenizados pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas. 4 – Apelação conhecida e parcialmente provida para majorar a verba indenizatória pelas benfeitorias realizadas no imóvel.
ACÓRDÃO
Acordam os Senhores Desembargadores da 1ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, LUCIMEIRE MARIA DA SILVA - Relatora, LECIR MANOEL DA LUZ - Revisor, TEÓFILO CAETANO - Vogal, sob a Presidência do Senhor Desembargador FLAVIO ROSTIROLA, em proferir a seguinte decisão: CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO, UNÂNIME, de acordo com a ata do julgamento e notas taquigráficas.
Brasília (DF), 10 de novembro de 2011
Certificado nº: 40 35 B0 97 14/11/2011 - 16:05
Desembargadora LUCIMEIRE MARIA DA SILVA
Relatora
RELATÓRIO
Na origem SEVERINA JOANA DOS SANTOS, LILIAN SOARES DOS SANTOS, MÔNICA DOS SANTOS, RENATO SOARES DOS SANTOS e sua esposa SANDRA CRISTINA SOUZA SILVA noticiaram serem os proprietários e possuidores do imóvel sito no QNP 12, conjunto R, casa 06, Ceilândia-D.F., tendo, por instrumento de particular de promessa de compra e venda vendido o referido bem aos réus AYDSON OLIVEIRA CRUZ JÚNIOR e sua mulher TATIANE DE MOURA SILVEIRA CRUZ, mediante pagamento parcelado.
Noticiam que, a despeito de terem imitido os réus na posse do imóvel na data da venda, estes deixaram de pagar a parcela de R$ 25.000,00, vencida em 30 de dezembro de 2009, e as parcelas mensais de R$ 430,00, vencidas em 30.01.2010 e 28.01.2010. Diante do inadimplemento do preço, postulam a rescisão do contrato e sua reintegração na posse do bem, a perda, pelos réus, do sinal de R$ 40.000,00, bem como a condenação dos réus ao pagamento de indenização equivalente a R$ 500,00 por mês pelo uso do imóvel.
Sobreveio a sentença de fls. 98/100, pela qual a MMª Juíza a quo julgou parcialmente procedente os pedidos deduzidos na inicial para reconhecer o direito dos autores à retenção do valor de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) a eles conferidos como sinal pela venda do imóvel sito na Quadra 300, Conj. 16, Lote 23, Recanto das Emas/DF, ficando excluído o pleito de condenação dos réus ao pagamento de indenização pelo aluguel em razão de as arras, penitenciais, já contemplarem a prefixação das perdas e danos e o art. 420 do Código Civil não autorizar a indenização complementar; para determinar a reintegração de posse dos postulantes na posse do imóvel, condicionada, todavia, ao pagamento das benfeitorias realizadas. Ainda, o juízo a quo excluiu o valor dos gastos das benfeitorias demonstradas pelo documento de fl. 78, feitas pelos réus posteriormente ao inadimplemento, ao fundamento de que, a partir do momento em que os réus tornaram-se inadimplentes em relação ao preço devido aos autores, tornaram-se possuidores de má-fé.
Diante da sucumbência recíproca, condenou os autores ao pagamento de 20% (vinte por cento) das custas processuais e os réus ao pagamento do restante, além de R$ 500,00 (quinhentos reais) a título de honorários advocatícios.
Inconformados, os réus apelam a este E. TJDFT.
Em suas razões, acostadas às fls. 113/122, alegam que, antes da propositura da demanda, as partes estavam combinando a rescisão do contrato de compra e venda e, por isso, pugnam pela reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos formulados na inicial e condenar os autores à devolução integral da quantia de R$ 40.000,00, dada como sinal do negócio.
Requerem, subsidiariamente, que, não sendo este o entendimento desta C. Turma, seja observando o critério de proporcionalidade, a fim de que a retenção do sinal pelos autores seja reduzida a somente 20% (vinte por cento) do valor do imóvel, correspondente à quantia de R$ 18.000,00 (dezoito mil reais).
Por fim, pleiteiam que os gastos feitos com as benfeitorias, demonstrados à fl. 78, no importe de R$ 5.009,64 (cinco mil e nove reais e sessenta e quatro centavos), integrem a condenação deferida pelo Juízo singular, de modo que aqueles alcancem o importe de R$ 10.379,85 (dez mil trezentos e setenta e nove reais e oitenta e cinco centavos). Sustentam, para tanto, que, ao excluir da condenação as benfeitorias realizadas posteriormente ao inadimplemento, a sentença incidiu em erro, uma vez que os réus são possuidores de boa-fé, possuindo justo título, bem como que não se pode presumir a má-fé.
Preparo comprovado (fl. 123).
Em sede de contrarrazões, os autores manifestaram-se pela manutenção do r. decisum por seus próprios fundamentos (fls. 128/133).
É o relatório.
VOTOS
A Senhora Desembargadora LUCIMEIRE MARIA DA SILVA - Relatora
Conheço do apelo, eis que presentes seus pressupostos de admissibilidade.
À míngua de questões preliminares, passo ao exame do mérito.
Como visto, as partes celebraram contrato de promessa de compra e venda do imóvel sito no QNP 12, conjunto R, casa 06, Ceilândia-D.F., para pagamento parcelado, não tendo os réus, contudo, pagado o preço integralmente, razão pela qual os autores ajuizaram a presente ação para o fim de postular a rescisão do contrato e a reintegração na posse do imóvel, além das perda das arras, no valor de R$ 40.000,00, e a condenação dos réus ao pagamento de aluguéis de R$ 500,00 mensais a título de indenização. Na sentença, à exceção do pedido de pagamento de indenização, lograram os autores êxito em sua pretensão. Os réus, contudo, apelaram requerendo a restituição total, pelos réus, do valor das arras, ou a redução da sua retenção pelos autores, bem como a majoração da indenização por benfeitorias feitas no imóvel.
Cabe salientar, inicialmente, que a pretensão dos apelantes de serem ressarcidos, totalmente, da quantia paga como sinal pela compra do imóvel sito na Quadra 300, Conj. 16, Lote 23, Recanto das Emas/DF (R$40.000,00 - quarenta mil reais) e retida a título de arras, mostra-se infundada.
Com efeito, pelo que se confere na cláusula 5.2 do contrato de promessa de compra e venda (fl. 24), em caso de não cumprimento das obrigações pactuadas entre as partes aplicar-se-iam as disposições dos arts. 417 a 420 do Código Civil. In verbis:
5.2 Havendo arrependimento ou impossibilidade de uma das Partes, no cumprimento das obrigações estabelecidas neste contrato, proceder-se-á conforme o determinado nos Artigos 417 a 420 do Código Civil (Das Arras ou Sinal).
Dessa forma, incabível falar-se em simples devolução integral, pelos autores, da mencionada quantia aos réus unicamente pelo fato de, antes da propositura da ação, terem as partes negociado a rescisão do contrato entabulado com a promessa por parte dos promitentes vendedores, ora apelados, em restituir aos apelantes o citado valor. O fato é que nesse sentido não houve composição, o que motivou o ajuizamento da presente demanda.
Assim, ante a falta de previsibilidade legal nesse sentido e o fracasso nas negociações, não há meios jurídicos aptos a afastar a aplicação do que prevê os supramencionados dispositivos legais. Em outros termos, diante do inadimplemento incontroverso dos réus, a retenção, pelos autores, do valor dado a título de sinal, com fulcro no que dispõe o art. 418 do CC, é medida que se impõe.
Nesse sentido, o seguinte aresto deste E. TJDFT:
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA. RESCISÃO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PURGA DA MORA. ARRAS. RETENÇÃO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS.
1 - Não se admite purga da mora se o devedor não deposita o valor da dívida e o credor afirma que prefere a rescisão do contrato.
2 - Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as (Cód. Civil, art. 418).
3 - Ao possuidor de boa-fé assiste o direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, podendo exercer o direito de retenção do imóvel até que lhes sejam restituídos referidos valores (Cód. Civil, art. 1.219).
4 - Apelações não providas.
(20080110589069APC, Relator JAIR SOARES, 6ª Turma Cível, julgado em 07/10/2009, DJ 14/10/2009 p. 253)
No que pertine ao valor que deve ser retido, tenho que também não assiste razão aos apelantes.
Conforme anteriormente exposto, pelo que se depreende da cláusula 5.2 (fl. 24) o pagamento de arras está sujeito ao disciplinamento contido nos arts. 417 a 420 do Código Civil. Destarte, como os apelantes deram causa à inexecução do contrato, uma vez que não adimpliram as parcelas subsequentes, cabível, então, a retenção do sinal pelos autores apelados.
Assim e como, conforme se verifica no contrato entabulado, acostado às fls. 18/25, o imóvel objeto da avença tinha, à época desta, valor estimado de R$ 90.000,00 (noventa mil reais), a quantia de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), pactuada como sinal do negócio, equivalia a quase 45% de seu valor, de forma que, a princípio, a sua retenção integral mostrar-se-ia exarcebada e os apelados incorreriam em enriquecimento sem causa.
É preciso salientar, contudo, que, em negócio da natureza do avençado pelas partes, inexiste óbice a que se pactue, como sinal, quantia que alce a monta de 45% (quarenta e cinco por cento) do valor do imóvel. Entretanto, em caso de inexecução da avença por parte de quem o deu, sua perda integral somente se mostraria injustificável se desproporcional ao montante financeiro em apreço e desarrazoável para a finalidade a que se destina. Essa, contudo, não é a hipótese dos autos, conforme doravante passar-se-á a demonstrar.
Primeiramente, importa observar existir contradição no contrato. De fato, a cláusula 5.2 contempla o direito de arrependimento do pacto. Não obstante, a cláusula 5.6 (fl. 25) dispõe que o "presente instrumento é feito em caráter irrevogável, irretratável e irrenunciável". Todavia, há que se aplicar ao caso em análise a regra insculpida no art. 112 do Código Civil, segundo a qual "Nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem" de forma a presumir que a real intenção dos contratantes era, de fato, resguardar a possibilidade de arrependimento.
Nesse contexto, portanto, depreende-se que as arras em apreço são da espécie penitenciais.
Em comentário ao art. 420 do CC, os professores Gustavo Tepedino, Heloisa Helena Barboza e Maria Celina Bodin de Moraes fazem importante observação acerca desta modalidade de arras. In verbis:
Em que pese ter o legislador dado preferência às arras confirmatórias, o CC não exclui a possibilidade de as partes livremente convencionarem arras de natureza penitencial. Basta que, além do sinal, estipulem direito de arrependimento para que as arras tenham a sua natureza modificada, uma vez que as confirmatórias são com ele incompatíveis (TJDF, 2ª C.C., AP. Cív. 5096598, Rel Dês. Getúlio Moraes Oliveira, julg. 14.06.1999, publ. DJ 17.11.1999). (...).
Assemelham-se as arras penitenciais à cláusula penal. (...). De fato, em ambos os casos se dá a pré-liquidação das perdas e danos, entretanto, as figuras não se confundem. Basta ver que as arras se dão quando da conclusão do contrato, ao passo que a multa penal só se pagará ao se constatar a inexecução.(...) (grifo nosso).
Desta feita, as arras foram fixadas com o fito de prefixar as perdas e danos. E é exatamente em razão disso que, no presente caso, não devem ser reduzidas.
Com efeito, na inicial os autores postularam a condenação dos réus ao pagamento de indenização, consistente no pagamento de aluguéis no importe de R$ 500,00 mensais. O pleito, contudo, foi rejeitado pela d. Magistrada sentenciante ao seguinte fundamento "Julgo improcedente o pedido de condenação dos réus a pagamento de aluguel, a título de perdas e danos, em face da prefixação da indenização expressa pelas arras penitenciais".
Em outras palavras, a d. Magistrada considerou que o valor das arras serviu, também, para indenizar os autores pela ocupação do imóvel pelos réus desde a imissão destes em sua posse. E agiu com acerto, visto que a ocupação do imóvel possui valor econômico; logo, não poderiam os réus serem isentos de pagamento de seu pagamento.
Além disso, como bem salientou a d. Magistrada, por serem as arras penitenciais, prefixando a indenização por perdas e danos, o Código Civil não prevê a possibilidade de pagamento de indenização complementar, nos termos do seu art. 420. A matéria já foi, inclusive, objeto de Súmula 412 do STF, do seguinte teor "No compromisso de compra e venda com cláusula de arrependimento, a devolução do sinal, por quem o deu, ou a sua restituição em dobro, por quem o recebeu, exclui indenização maior a título de perdas e danos, salvo os juros moratórios e os encargos do processo".
Vê-se, assim, no presente caso, que a fixação das arras no valor previsto no contrato encontra justificativa eis que contemplam não apenas o sinal em si, como, também, a prefixação das perdas e danos.
Nesse contexto, reduzir o valor a ser retido pelos autores a título de arras mostrar-se-ia injusto, na medida em que se estaria excluindo parcela do valor da indenização devida pelos réus pela ocupação do imóvel desde a imissão em sua posse. A redução acarretaria o dano reverso, ou seja, o enriquecimento sem causa por parte dos réus, vedada pelo ordenamento jurídico.
Melhor sorte, porém, socorre aos réus apelantes quanto ao pleito de majoração do valor da indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, eis que lhes assiste razão.
Por oportuno, relativamente a este ponto, confira-se a fundamentação utilizada pela MMª. Juíza em seu r. decisum. In verbis:
(...)
3. Das benfeitorias
Os réus alegam que realizaram reforma na casa, após sua imissão na posse ocorrida na data do contrato (30.04.2009), comprovando gastos de R$ 4.500,00, em 04.06.2009 (fls. 77), R$ 5.009,64, em 20.05.2010 (fls. 78), R$ 105,25, em 25.04.2009 (fls. 79), R$ 400,05, em 30.05.2009 (fls. 80), além de R$ 257,00, em 12.05.2009 (fls. 81/84), e R$ 107,96, em 15.05.2009 (fls. 81).
O documento de fls. 78, no valor de R$ 61,20, é apenas um orçamento, inexistindo prova de pagamento.
Até o vencimento da primeira prestação em 30.12.2009, os réus estavam de boa-fé. A partir dessa data, já se configurava o inadimplemento contratual, configurando-se a má-fé.
Nos termos do artigo 1.220, do Código Civil, em se tratando de possuidor de má-fé, apenas serão ressarcidas as benfeitorias necessárias.
No caso dos autos, os réus não demonstraram que as benfeitorias que implicaram o gasto de R$ 5.009,64 tenham sido necessárias, razão pela qual não há qualquer direito a serem indenizados.
Consoante artigo 1.219, do Código Civil, contudo, os possuidores tem direito à indenização pelas benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias, o que, no caso concreto, corresponde a R$ 5.370,21.
(...) (fls.99/100 – grifo nosso).
Conforme se verifica, Sua Excelência considerou os apelantes como possuidores de má-fé a partir 30/12/2009, momento em que passou a ser exigível a primeira parcela de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), que não foi paga, tornando-se os réus inadimplentes.
Com efeito, a configuração da inadimplência se mostra clara. Tal fato, contudo, por si só, não caracteriza a má-fé dos apelantes, havendo elementos nos autos a autorizar tal conclusão.
De fato, narra a contestação apresentada às fls. 56/63 que as partes envidaram esforços de toda sorte com o fim de dar integral cumprimento ao negócio jurídico, inclusive modificando o teor das cláusulas do contrato e/ou suspendendo sua aplicabilidade.
Ademais, às fls. 71/76 os ora apelantes juntaram cópia das correspondências eletrônicas que trocaram com os apelados, que comprovam o interesse supramencionado de ambas as partes. Ora, tal fato evidencia a boa-fé dos réus que, a despeito de inadimplentes, buscaram a solução do impasse. São, portanto, possuidores da boa-fé, a quem assiste, portanto, o direito de indenização pelas benfeitorias realizadas.
Nesse sentido, o seguinte aresto deste E. TJDFT:
INDENIZAÇÃO. POSSUIDOR DE BOA-FÉ. BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS. CONTESTAÇÃO. IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA.
1 - Compete ao réu, na contestação, alegar toda matéria de defesa, bem como se manifestar precisamente sobre os fatos narrados na petição inicial, pena de se presumirem verdadeiros os fatos não impugnados (CPC, arts. 300 e 302).
2 - Assiste ao possuidor de boa-fé o direito à indenização pelas benfeitorias que realizou no imóvel, sejam essas necessárias e úteis, bem como o de levantar as voluptuárias, quando o puder fazer sem detrimento da coisa (CC, art. 1.219).
3 - Apelação não provida.
(20080510108623APC, Relator JAIR SOARES, 6ª Turma Cível, julgado em 23/06/2010, DJ 01/07/2010 p. 123)
In casu, não há como se presumir a má-fé dos apelantes. Ao contrário, não há elementos nos autos que levem automaticamente a essa conclusão, já que tinham justo título e nada foi demonstrado no sentido de que deixaram de adimplir o pacto voluntariamente.
Desse modo, imperiosa a reforma da r. sentença nesse ponto, para majorar o valor da indenização pelos gastos feitos com as benfeitorias, incluindo-se o de R$ 5.009,64 (cinco mil e nove reais e sessenta e quatro centavos) apresentado à fl. 78, totalizando essa verba o importe de R$ 10.379,85 (dez mil trezentos e setenta e nove reais e oitenta e cinco centavos). Para o fim, contudo, de facilitar o julgamento observar-se-á a compensação de tal valor com os das arras a serem restituídas pelos autores.
Por todo o exposto, conheço do apelo e DOU PARCIAL PROVIMENTO para reformar a r. sentença objurgada e determinar a majoração da verba indenizatória pelas benfeitorias realizadas no imóvel acrescendo-se a quantia de R$ 5.009,64 (cinco mil e nove reais e sessenta e quatro centavos), totalizando o importe de R$ 10.379,85 (dez mil trezentos e setenta e nove reais e oitenta e cinco centavos), corrigidos monetariamente e acrescidos de juros de mora na forma estabelecida na sentença.
Em razão da pequena alteração da r. sentença, mantenho a fixação das verbas de sucumbência dela constante.
É como voto.
O Senhor Desembargador LECIR MANOEL DA LUZ - Revisor
Presentes os pressupostos de admissibilidade do recurso, dele conheço.
Da revisão que procedi aos autos, verifiquei que a em. Relatora analisou com profundidade a matéria posta em debate no vertente feito, adotando entendimento acerca do tema apresentado com o qual coaduno. Logo, nada havendo a acrescentar, acompanho-a na íntegra.
Ante o exposto, dou provimento ao recurso, a fim de cassar a r. sentença e determinar o retorno dos autos à Vara de origem para regular prosseguimento do feito.
É como voto.
O Senhor Desembargador TEÓFILO CAETANO - Vogal
Com o Relator.
DECISÃO
CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO, UNÂNIME.
